La
inflación, el conflicto con el campo y la baja
del dólar de los últimos meses han incidido en
el mercado inmobiliario creando un clima de
incertidumbre, al igual que en otros sectores
económicos.
En este contexto,
las tasaciones representan un real desafío
para los profesionales tanto sea en
inmobiliaria residencial o comercial
(oficinas, locales y otros).
Aunque parezca una
verdad de perogrullo hay que insistir que es
materia de profesionales que son los realmente
capacitados para efectuar una tasación justa
que vehiculice la compra-venta de un inmueble.
Aunque se avanzó
mucho en el tema, aún subsisten algunos mitos
que suponen que siguiendo con el adagio que
"todos los argentinos somos directores
técnicos de fútbol", cualquiera puede tasar
una propiedad y además "tener razón con el
precio al que arribó para ·poder concretar la
operación".
Este es uno de los
eternos ejes de conflicto que se generan entre
los propietarios que con razón pretenden
obtener un determinado precio por su inmueble
y la tasación que le brinda el inmobiliario,
de acuerdo a los precios del mercado.
Los propietarios no
sólo quieren más y más, cualquiera sea la
circunstancia política, social o económica del
país, sino que generalmente "siempre saben más
que quien los asesora inmobiliariamente"…
La baja del dólar
de los últimos meses tuvo notoria y
sostenidamente ingerencia en los valores de
los inmuebles, sobre todo, influyó en el alza
de los valores de los departamentos de
superficies reducidas (monoambientes, dos
ambientes).
Habrá que seguir
muy de cerca la paridad futura del tipo de
cambio porque determinará el comportamiento de
los inversores, particularmente, con respecto
a los emprendimientos en construcción porque
los costos en pesos requerirán de más dólares.
Tres son las
metodologías básicas aceptadas a nivel global
por todas las normativas de valuaciones que se
aplican en las tasaciones de inmuebles: la
comparativa en base a referentes de precios
directos, la del costo de reposición y la
capitalización de rentas o alquileres.
En el caso de los
terrenos se incorpora también el análisis a
partir de la metodología residual que
considera al valor del terreno como el
resultado de descontar del valor de venta del
inmueble que se puede construir sobre él, los
costos inherentes a su materialización.
"En realidad al
hablar de precios de mercado siempre prima el
método comparativo ya que es el que refleja
los valores en que se transan los inmuebles en
cada momento", aseguró José Rozados, de la
consultora Reporte Inmobiliario.
Es cierto que ante
ciertas circunstancias que "hacen crecer la
incertidumbre esta sensación es una variable
más a analizar y hay que observar de qué
manera impacta en los precios", añadió.
"Los valores de
propiedades similares a la venta o mejor aún
que hayan sido vendidos en un periodo no
superior al mes (en las actuales
circunstancias del mercado argentino) siguen
siendo la mejor fuente de análisis del valor
de mercado y el método más certero para llegar
a un valor venal confiable", aseguró Rozados.
No obstante esta
metodología que podría parecer a priori como
muy "práctica" o poco racional "es sumamente
trabajosa y requiere mucho conocimiento del
mercado, de los inmuebles que se toman como
referentes y de cómo la oferta y demanda
aprecia en moneda las distintas variables que
inciden en el valor (ubicación, calidad,
mantenimiento, funcionalidad, vistas, etc.)",
enfatizó.
El verdadero
secreto del análisis de esta metodología
radica en cómo homogeneizar o apreciar las
diferencias que en cada cualidad existen entre
el inmueble a tasar y aquellos que se toman
como comparables.
"Los inmuebles
comerciales en general son activos
inmobiliarios de renta, por ende es
recomendable y me animaría a decir
indispensable utilizar la metodología de
capitalización de rentas, que tiene en cuenta
el flujo de ingresos que se generan por
alquiler descontados por una tasa en función
del riesgo", aseguró Rozados.
¿Cuánto vale hoy
una propiedad? Ubicación, ubicación,
ubicación, todo el "real estate" en cualquier
lugar del mundo se centra aquí.
Metraje, altura,
luminosidad, servicios, antigüedad, todo
importa, suma o resta cuando de tasaciones se
trata.
Aunque es sabido,
lo ideal es tener más de una tasación, tres o
más y provenientes de profesionales
conocedores del barrio, zona, en lo referente
a vivienda.
Esto es lo
aconsejable… a veces el azar hace de las
suyas. Aún con la mejor tasación, la más
justa, no se vende. En materia inmobiliaria
hay muchos imponderables…Por
Sofía Wachler
