11 de Noviembre de 2008
 

Expertos advierten que, si no cambia la tendencia, podrían bajar los precios hasta 25%

Sin que se haya producido la explosión de ninguna burbuja, la crisis financiera y económica global llegó al mercado inmobiliario argentino. Casi sin excepción, los empresarios del sector -desarrolladores, constructores, brokers y dueños de inmobiliarias- coinciden en que la combinación de factores tales como la caída de las bolsas de todo el mundo -incluida, obviamente, la de Buenos Aires-, la desaparición del crédito hipotecario, la estatización de las AFJP y el repunte del dólar de las últimas semanas trajo como consecuencia una paralización prácticamente total de las ventas.

Las perspectivas para los próximos meses, además, están muy lejos del tradicional optimismo del sector y ya se alzan las primeras voces que pronostican una caída de entre el 10 y el 25% en las ventas de las propiedades para 2009, lo que significa un verdadero sacrilegio en un sector en el que todos los empresarios siempre están augurando subas de precios.

"Las propiedades van a bajar por una cuestión de oferta y demanda. Hoy tenés un mercado inmobiliario plagado de inversores y con pocos consumidores finales, con lo cual muchos van a tener que empezar a aceptar rebajas de precios o se van a volcar al mercado de los alquileres", explica Luis Ramos, socio de la inmobiliaria L.J. Ramos.

Su colega Jorge Toselli también observó un mercado virtualmente paralizado. "El último fin de semana nos cayó un 45 por ciento el número de visitas en las guardias para los departamentos que tenemos en venta, lo que da cuenta de que el coletazo de la crisis financiera internacional ya llegó y que acá se vio potenciada por la falta de seguridad jurídica", explica el operador.

"Es muy difícil hacer una proyección, pero si noviembre y diciembre siguen muy flojos en operaciones, a partir de febrero y marzo los que estén más apurados van a tener que resignarse a hacer alguna concesión. Igualmente, no veo una caída generalizada de precios, sino un reacomodamiento por zonas y productos", sostiene Toselli.

La eventual caída de precios en el mercado argentino también logró que algunos inversores extranjeros vuelvan a poner la mira en la plaza local. "Dos mil nueve va a ser un año extraordinario para encontrar oportunidades, y estamos convencidos de que los terrenos van a bajar de precio", explicó el empresario uruguayo José Kavana, que desde hace más de 30 años opera en el mercado inmobiliario de Miami y ahora invierte en Buenos Aires.

Históricamente, el mercado inmobiliario argentino pudo mantenerse al margen de los vaivenes que vivió la economía, aunque igualmente existen algunos antecedentes de bajas pronunciadas en tiempos de crisis. A fines de los 80, la hiperinflación provocó un descenso de más del 20% de los precios en dólares de las propiedades, mientras que a mediados de los 90, con el efecto tequila, la caída rondó el 15%. La buena noticia, al menos para los empresarios del rubro, es que en todos los casos los precios se recuperaron rápidamente.

La crisis financiera no sólo se tradujo en menos ventas, sino también en la reaparición en el mercado de las contraofertas muy agresivas, que ofrecen comprar, pero con descuentos muy importantes en el precio final, apostando a una desesperación de los vendedores. "Lo que se ve en las últimas semanas es que se agrandó la brecha en las contraofertas. Hasta hace poco una propuesta lógica era hacer una propuesta con una baja del 5% y ahora la cifra se estiró al 8", explica Toselli.

José Rozados, director de la consultora especializada Reporte Inmobiliario, explica que el mercado actual está signado por un desencuentro entre compradores y vendedores que no se puede estirar demasiado en el tiempo. "El mercado ya venía golpeado por la inflación y el conflicto del campo, a lo que sumó el proyecto para estatizar las AFJP, que desalienta la llegada de inversores extranjeros. En este contexto, las ventas están muy paradas, y si bien todavía no hay bajas generalizadas de precios, lo que prima es un gran desencuentro entre la oferta y la demanda, que quiere hacer valer sus dólares y busca descuentos muy agresivos", explica el especialista.

Bajas puntuales

La idea de que 2009 será un año especialmente duro para el mercado inmobiliario no es el único punto en el que coinciden todos los hombres del sector. El otro punto de consenso es que la esperada baja en los precios no afectará a todas las propiedades y a todos los barrios por igual.

"Las propiedades premium van a aguantar la crisis mucho mejor, y la caída difícilmente vaya más allá del 10%. En cambio, el resto del mercado va a sufrir mucho más y la baja puede llegar al 20 o 25%", explica Ramos.

La crisis no perdonará siquiera a Puerto Madero, aunque en este caso tampoco se espera un impacto uniforme en todo el barrio. "Las unidades más estándar pueden perder algo de valor, pero las viviendas más caras se van a defender bien porque, a falta de otras alternativas de inversión, los ladrillos más exclusivos siguen siendo un buen refugio para los dólares que la gente está sacando de los bancos", explicó el desarrollador Alejandro Ginevra. Por Alfredo Sainz de LA NACIÓN