20 de Noviembre de 2008

Los primeros nueve meses en la construcción y el mercado inmobiliario

Durante los primeros nueve meses del 2008 comenzaron a presentarse signos de una incipiente desaceleración en las actividades de la construcción y el mercado inmobiliario, como reflejo de la inestabilidad presentada por los mercados financieros internacionales. Es de mencionar que los inmuebles al menos cumplen una función dual, en lo que hace a su utilización final o como inversión de connotación financiera; en este último caso, la demanda es muy sensible a los cambios de liquidez en los mercados de capitales. Pueden listarse como muestra más evidente de este comportamiento a los desempeños negativos en la superficie autorizada a construir (pese a la parcial recuperación del tercer trimestre), en los despachos de asfalto, en la oferta de viviendas en venta y en el Ratio “Q” (Cuadro 1).

Vale recordar que el Ratio “Q” inmobiliario (Instituto de Economía – Facultad de Ciencias Económicas de UADE) permite obtener una medida del estímulo a construir frente a la alternativa de comprar construido. El nivel del Ratio Q puede ser medido a través de un cociente cuyo numerador conforma el valor promedio de los precios en dólares de departamentos nuevos mientras que el denominador, el costo en dólares de construir un m2 (para representar los costos de reposición) sin contar el valor del terreno.

Entre los principales insumos utilizados por el sector de la construcción, los despachos de cemento al mercado interno y de hierro redondo para hormigón se incrementaron, durante los primeros nueve meses del año, un 5,4% y un 16,7% anual, respectivamente. Por su parte las ventas de asfalto se redujeron un 13,2% en igual comparación de períodos. En tanto, la  superficie autorizada -durante los primeros nueve meses de 2008- a construir en la Ciudad de Buenos Aires fue un 4,0% menor a la autorizada durante el mismo período de 2007.

Mercado inmobiliario

En lo que respecta al mercado inmobiliario en particular, durante los primeros nueve meses de 2008, los precios de oferta de departamentos nuevos y usados de la Zona Norte de la Ciudad de Buenos Aires presentaron tasas anuales de crecimiento menores a las registradas en el mismo período del año pasado (Cuadro 1). Los correspondientes a departamentos nuevos crecieron un 18,2% anual (promedio de los primeros nueve meses de 2008 respecto de igual período de 2007).  Los precios de las unidades usadas lo hicieron en un 22,2% anual. A su vez, la oferta de viviendas en venta durante el mismo período de comparación cayó un 21,0%, mientras que la oferta de viviendas en alquiler creció un 15,4%. Entre las posibles razones, sería de mencionar la renuencia de los propietarios a realizar su inversión, visto la incertidumbre inicial derivada de los cambios en materia de información tributaria y algún menor interés de la demanda.

Finalmente cabe destacar que, según la opinión de inmobiliarias consultadas hacia el mes de septiembre último por el Instituto de Economía de UADE, las expectativas sobre el nivel de ventas futuras resultaron a la baja mientras que se esperaban precios mayormente estables. La encuesta comprendió a la Ciudad de Buenos Aires y al Gran Buenos Aires- (Cuadro 2).