15 de junio de 2004

 
Coincidentemente con el sostenido crecimiento urbano y tal vez como su propia consecuencia, aunados a la necesidad de encontrar un islote de paz y tranquilidad que venga a compensar el incesante traqueteo de la gran city porteña, es que se advierte desde hace varias décadas la gregarización (permítaseme el pleonasmo) en un ámbito geográfico pletórico de naturaleza combinada con todos los adelantos tecnoconfortables que la modernidad ostenta.
 
Así es que éstas realizaciones adquieren cada vez mayor presencia en los medios gráficos que deparan para ello lugares especiales y con preponderancia en las innumerables ofertas acerca de emprendimientos urbanísticos que reúnan los atractivos mencionados. A más de ello, la seguridad, como bien jurídico depreciado debido a su afectación continua en las ciudades convierte a éstos hoy llamados urbanizaciones especiales en apetecibles e inigualables sitios donde poder disfrutar de vida familiar, social y deportiva. 
 
Apetecibles para muchos, denostados por otros, englobados en esa denominación genérica, los barrios cerrados o privados, clubes de campos, countries, han producido un boom sociológico de insoslayable presencia, a punto tal que la legislación vigente se ve excedida sin poder abarcar ésta compleja fenomenología, despertando la continua preocupación de emprendedores, consorcistas, legisladores, constructores y residentes, que se ven obligados a forzar interpretaciones legales para suplir el vacío normativo que permita regir las vinculaciones y relaciones que se generan entre sí y con el resto de la comunidad.
 
Atendiendo éste constante reclamo, las autoridades administrativas (provinciales y municipales) se han ocupado de generar disposiciones que, oportuno es considerar, no pueden modificar la normativa de fondo por imperativo constitucional, provocando que al intentar adecuar localmente la realidad normada a la realidad de hecho, no solo se perdió en su propia limitación e ineficiencia sino que pecaron por excedencia al invadir facultades reservadas al poder legislante de orden nacional. 
 
No estuvo ausente a modo de ejemplo, un reciente decreto originado en La Plata, a través del ministerio de Gobierno bonaerense creando un registro para la inscripción obligatoria de countries, por el que las administraciones municipales habilitan a estos emprendimientos urbanísticos siempre que cumplan con determinados requisitos. Tendiente principalmente a que “el consumidor se sienta más seguro a la hora de invertir” ya que cualquier interesado podrá consultar libremente el registro y siendo que “no podrán comercializarse inmuebles que correspondan a urbanizaciones no registradas”. Este registro tuvo vigencia a partir del 23 de julio pasado, abriéndose oficialmente como primer Registro Bonaerense de Urbanizaciones Cerradas, que comprende countries, barrios privados y clubes de campo.” Se habilitó para su implementación a la Dirección Provincial de Programación y Gestión Municipal.
 
(Para mayor información, los interesados podrán dirigirse a la Subsecretaría de Asuntos Municipales, Dirección provincial de Programación y Gestión Municipal. Calle 12 esq. 50 - Torre I Piso16 La Plata (1900) Tel: (0221) 429-5233. email: cdisami@gob.gba.gov.ar)
 
 No menos loas mereció la reglamentación de la radicación de barrios cerrados y countries de Pilar, cuyo Concejo Deliberante aprobara, exigiendo entre otros requisitos: 
Construir cercos perimetrales transparentes. 
Construir una red de agua potable y cloacas mediante la instalación de plantas depuradoras. 
Instalar, en forma subterránea, el tendido de tuberías de gas y cables de televisión y teléfono. 
Forestar la urbanización y construir los caminos internos. 
Pavimentar o mejorar la calles perimetrales externas al emprendimiento. 
No podrán alterar la trama vial existente. 
Garantizar el uso de las calles públicas. 
Deberán ceder espacios verdes, libres y públicos a favor de la Comuna. 
Por otro lado advertimos que para reordenar la cuestión el Proyecto de Código Civil unificado con el Comercial, prevé en su art. 2029. (Conjuntos inmobiliarios), “los clubes de campo, parques industriales, barrios o cementerios privados, centros de compras, y entidades similares, pueden sujetarse al régimen de los derechos personales o de la propiedad horizontal. En los conjuntos inmobiliarios sometidos al régimen de propiedad horizontal o que se sujeten a él, sólo son necesariamente comunes las partes del terreno destinadas a vías de acceso y comunicación e instalaciones de uso común. El reglamento de propiedad y administración puede establecer limitaciones edilicias o de otra índole, instituir una administración con el carácter de mandatario irrevocable, y facultar al consorcio para adquirir nuevos inmuebles para integrarlos al conjunto inmobiliario como unidades funcionales, o cosas y partes comunes. En este caso quedan modificados de pleno derecho los títulos de todas las unidades, de lo que se debe tomar razón en los respectivos asientos registrales” Cfr. “Proyecto de Código Civil de la República Argentina unificado con el Código de Comercio”, ed. Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1999. Reacomodando las cosas y reintegrando a su ámbito adecuado y originalmente reservado a la Nación el tratamiento de éstas cuestiones que a través de una normativa de fondo contemple y abarque las relaciones y toda probable situación jurídica tanto sea de los actuales propietarios, de los futuros adquirentes, de los emprendedores, autoridades provinciales y municipales y de quienes en una u otra forma tuvieran participación en tales desarrollos.
 
En posteriores entregas iremos analizando en forma pormenorizada los aspectos más importantes de los proyectos de legislación específica presentados al Congreso, así como también buscaremos enfatizar en los requisitos y condiciones que el futuro residente habrá de tener en consideración especial a fin de integrarse en uno de éstos emprendimientos urbanísticos.
 
Dr. Oscar Ruiz Luchini
Abogado
UBA CPACF CASI
Estudio Jurídico Integral
Especializado en Derecho Civil
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